De olika stegen

När ni har bestämt er för att hitta ett boende så är det bra om ni har gjort en kostnads/boendekalkyl. Hur mycket pengar per månad har ni utrymme för att betala? Är uthyrning av bostaden ett alternativ för att delvis finansiera ert köp? Några av de frågor som det är bra att ha en uppfattning om innan ni börjar leta efter ert drömboende på Costa del Sol.

Ska köpet finansieras via lån är ett lån i en svensk bank det bästa alternativet. Handelsbanken är en svensk bank som har kontor i Marbella, de kan vara behjälpliga med lån men har du möjlighet att belåna din befintliga bostad i Sverige i en svensk bank är det troligtvis det bästa alternativet. 

Utöver kostnaden för eventuella lån tillkommer vissa kostnader som tex ev avgift till bostadsföreningen, försäkring, el och vatten.

För att kunna köpa en bostad i Spanien krävs ett sk NIE-nummer, ett spanskt skatteidentifikationsnummer. NIE-numret behövs även i andra sammanhang, för att tex öppna avtal med el- och vattenbolag, telefon mm.

Eftersom mäklaransvaret ser helt annorlunda ut jämfört med Sverige rekommenderar vi dig verkligen ha ett juridiskt ombud. Det juridiska ombudet hjälper dig att göra en sk legal kontroll av den bostad du vill köpa så att du inte råkar ut för några tråkiga överraskningar efteråt. Utöver det får du hjälp med den administration som krävs runt köpet så kostnaden är marginell sett till risken att köpa en bostad utan juridiskt ombud. Du kan välja ditt juridiska ombud först och på så sätt få hjälp med att skaffa NIE-nummer. Vi hjälper gärna till med val av juridiskt ombud och har samarbete med såväl spanska advokater som talar flytande engelska som svenska advokater verksamma på Costa del Sol.

Innan processen börjar med att hitta just ditt drömboende är det bra om man vet lite mer om vad det är man söker.

Vad är viktigt för dig?

Exempel på det kan vara:

• Antal sovrum
• Våningsplan
• Nyproduktion
• Väderstreck
• Pool
• Gångavstånd till faciliteter
• Närhet till havet
• Närhet till golf
• Terrass-storlek
• Gated Community
• Möjligheter för uthyrning

Fundera igenom och prioritera gärna så sätter vi gemensamt ihop en målbild över vad vi letar efter.

Innan du kommer hit för att titta på objekt som matchar dina sökkriterier och som vi tror att du gillar har vi skickat information till dig i form av ett presentationsmaterial. Vi är väldigt noga med att de objekt som visas är just sådana som matchar det du söker och också tycker är intressanta att titta närmare på. Det finns tyvärr mäklare som både planerar in för många visningar per dag och sådana som inte alls är vad du söker. Vi tycker att ett lämpligt antal visningar per dag är runt sex, då får du en möjlighet att titta i lugn och ro samt bilda dig en ordentlig uppfattning. Det är ju inte bara bostaden du ska bo i utan även området. Vill du se fler eller färre anpassar vi oss självklart efter det.

 

 

 

När vi hittat bostaden som ni känner är den rätta för går vi in i en budgivningsfas och presenterar ett bud för säljarens ombud. Här är processen relativt lik den i Sverige men för dig som köpare är det väldigt viktigt att ha en mäklare med mycket god förhandlingsvana så att du får objektet för bästa möjliga pris. Den förhandlingsvanan har vi ifrån många års erfarenhet av förhandling även i andra branscher. Är säljaren inte villig att gå ner i pris? Då kanske det är något annat du vill ska vara inkluderat i köpeskillingen. Vid nyproduktion är priserna fastställda och ingen budgivning förekommer.

Du kan alltid vara helt trygg med att vi gör allt för
åstadkomma en så bra affär som möjligt för dig.

När du som köpare och säljare är överens upprättas ett reservationskontrakt och bostaden tas bort från marknaden. Det upprättas sedan ett köpekontrakt där du erlägger en handpenning. Det normala är att köpet genomförs i sin helhet inom två-tre veckor men detta kan givetvis variera beroende på vad som överenskommits. Det skiljer sig  en del vid köp av nyproduktion.

Under tiden fram till kontrakt skrivs genomförs en legal undersökning av din advokat för att säkerställa att allt är i sin ordning med fastigheten. Du som köpare köper bostaden i befintligt skick varför det ibland kan vara befogat med även en teknisk undersökning, detta rekommenderar vi alltid om du köper ett hus. Vi har samarbetspartners som vi kan rekommendera för att göra en sådan undersökning. Det är mycket svårt att i efterhand ställa några krav på säljaren.

Som köpare har du alltid möjlighet att, för att fundera igenom köpet ordentligt, reservera det i tio dagar. Objektet tas då bort från marknaden med informationen Reserverad och du som köpare lägger en deposition, oftast om 6 000 Euro, som sätts in på det juridiska ombudets klientmedelskonto. Depositionen återbetalas i sin helhet om du väljer att inte genomföra affären.

På tillträdesdagen träffas köpare och säljare med respektive ombud samt mäklare hos notarien. Du behöver inte personligen närvara utan kan lämna fullmakt till ditt juridiska ombud att företräda dig. Här upprättas då “Escritura Publica de Compravento” – köpebrevet. Eventuella lån registreras av notarien.

Den resterande delen av köpeskillingen erläggs direkt till notarien som i sin tur tillser betalning till säljaren, skatter och lagfartsavgifter.

Säljaren får 97% av köpeskillingen, resterande 3% betalar du som köpare till spanska skatteverket (detta är ingenting du behöver göra själv utan det hanteras av notarien/ditt juridiska ombud). De 3% är en garanti för att säljaren ska fullgöra sina skattemässiga plikter i Spanien, när det är gjort återbetalas pengarna till säljaren.

Den normala kostnaden för köp av en bostad i Spanien är 10-12% och är vanligtvis lite högre för sk nyproduktion än befintliga bostäder. Här nedan kan du se vilka kostnader/skatter som ingår i de 10-12 procenten. 

Överföringsskatt

Vid försäljning av befintliga bostäder (ej nyproduktion) tas en överföringsskatt ut av den spanska staten. Skatten ligger på 8-10% och baseras på köpeskilling, det är vanligtvis en högre procentsats ju högre köpeskillingen är.

Mervärdes- och stämpelskatt 

En mervärdesskatt på 10% tas ut på bostäder som säljs för första gången, ex nyproduktion. Förutom mervärdesskatten tas en stämpelavgift ut för utfärdandet av juridiska dokument. Vid köp av nyproduktion utgår inte överföringsskatt. 

Samtliga dessa skatter betalas av köparen.

Avgift för notarie och registrering

Kostnaden för notarien regleras av den spanska staten. Den kan variera något beroende antal sidor i avtalet och köpeskilling men normalt sett ligger kostnaden mellan € 500 – €800.

Juridiskt ombud

Kostnaderna för juridiska tjänster varierar. Det är därför viktigt att ha kommit överens med sitt ombud i förväg (vi hjälper dig självklart här).

I normalfallet om det inte är en komplex bostadsaffär tar det juridiska ombudet ut 1% + moms av köpeskillingen i arvode. Många ombud har en minimiavgift medan ersättningen kan vara förhandlingsbar om det rör sig om köp av en dyrare bostad.

Du som köpare betalar ingen ersättning till mäklaren, detta är något som i sin helhet tas av säljaren.

Alla bostäder i Spanien beläggs med fastighetsskatt oavsett om man är permanentboende eller inte. Skatten är 0,5-1,2% av taxeringsvärdet. För att ge en ungefärlig bild kan du räkna med en fastighetsskatt på €250 – €1 000 per år förutsatt att du inte köpt en väldigt dyr bostad. Varje år måste du som fastighetsägare lämna en spansk skattedeklaration. Detta är något vi genom vår samarbetspartner kan hjälpa dig med.

Regelverket och kontrollen vid uthyrning av bostäder har skärpts de senaste åren. För fastighetsägare som inte är permanentboende utgår en skatt om 24,75% på hyresintäkter. Vissa avdrag kan göras för kostnader som är direkt relaterade till uthyrningen.

För dem som är permanentboende läggs hyresintäkterna på andra inkomster och omfattas av den spanska inkomstskatten.

Även de som inte är boendes permanent och inte heller hyr ut sin bostad måste betala inkomstskatt. Skatten är beräknad på en teoretisk fördel att äga fastigheten och beräknas på en procentuell andel av taxeringsvärdet. Kostnaden är oftast väldigt låg, ett par hundra euro per år.

Som köpare får du tillträde till bostaden direkt efter mötet hos notarien.

Avtal för el och vatten hjälper ditt juridisk ombud med.

Försäkring – beroende på vad du vill att din försäkring ska omfatta har vi alternativ vi kan rekommendera.

Val av bank och öppnande av konto måste ha skett innan vatten/el då detta dras via autogiro och endast spanska banker accepteras.

 I Spanien ingår inte flyttstädning men vi kan inte tänks oss något tråkigare än att komma till sin nya bostad och den inte är välstädad, det är självklart något vi ser till att den kommer att vara. 

Om du inte vill komma ner och med en tight schema ta emot möbelleveranser första dagen hjälper vi dig självklart i den utsträckning du önskar. Vi kan finnas på plats för att ta emot leveranser, ställa det på plats, se till att ditt kylskåp är fyllt med det viktigaste och många andra praktikaliteter. Allt till självkostnadspris som en service till dig.

 

“Det ska vara lika enkelt att flytta in som att leva här”